Цены на жилье падают: пузырь лопнул?

Многие годы риелторы убеждали покупателей, что дешевле не будет. Рост цен объясняли подорожанием стройматериалов и высоким спросом. Однако сейчас эта стратегия перестала работать.

По данным РБК, в июне квартиры подешевели в 20 из 50 крупнейших городов России. Наибольшее падение — в Сочи: минус 1,6% за месяц.

Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на форуме «Движение» заявил: «Мол, ребята, то, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. И даже скидка в 20% не гарантирует, что покупатели появятся». Его слова разошлись по ведущим изданиям.

Стройки продолжаются — в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону. Но рекламные обещания счастливой жизни теперь натыкаются на отсутствие покупателей.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев видит в этом естественную коррекцию: «Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен».

Он отмечает, что доходы населения росли медленнее цен, а льготная ипотека закончилась. Сейчас рыночная ипотека дорога, покупателей стало меньше, и поддерживать прежние цены невозможно.

В Сочи первоначальный взнос по ипотеке эквивалентен 30 средним зарплатам. При таких условиях красивые презентации ЖК не работают.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик согласен: «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически». Первыми падают цены в городах с перегретым спекулятивным рынком, таких как Сочи.

Рынок делится на ликвидные и неликвидные объекты. Зубик объясняет: «Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты».

Бахчеев добавляет, что для покупателей складывается хорошая ситуация: больше выбора, скидки, рассрочки. Продавцы готовы торговаться. «Для тех, кто давно планирует покупку квартиры, это может стать хорошей новостью. Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — говорит он.

Однако застройщики не могут устроить распродажу из-за высоких затрат. «У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — поясняет Бахчеев.

Зубик считает, что проблема в эффективности проектов: раньше растущий спрос компенсировал всё, теперь это не работает. «Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — резюмирует он.

Впервые за много лет квадратный метр перестал быть магическим активом, дорожающим просто из-за веры в рост и агрессивной рекламы. Теперь ему придется доказывать свою ценность, иначе не купят.