Конец льготной ипотеки: кому доступно жилье

Еще недавно ипотека воспринималась как путь к собственному жилью, но теперь эта уверенность исчезла. Льготные программы становятся всё более адресными, банки ужесточают требования, а заемщики теряются. Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг прогнозирует: при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут сократиться на треть, что лишит рынок триллиона рублей финансирования ежегодно.

Обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки: ставка будет зависеть от количества детей. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером. По его словам, снижение выдач на 20–30% неизбежно. Государство переходит от массовой поддержки к точечной помощи многодетным.

В Госдуме безопасной нагрузкой назвали 30% дохода семьи. Если на кредит уходит больше 40%, нагрузка считается тяжелой, а около половины доходов — риск. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отмечает, что ипотека — долгий кредит, и семья должна иметь запас прочности. При нагрузке свыше 40% бюджет становится уязвимым, а больше половины — постоянное финансовое напряжение. Сейчас рыночные ставки составляют 17–20%, поэтому даже небольшой кредит превращается в серьезное обязательство.

Банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН). Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет: нагрузка до 30% — комфортная зона, банк легко одобряет. При 40–50% любая неприятность ведет к просрочкам. Он советует ориентироваться на сумму, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов на 20%.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик подчеркивает: «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». После платежа в 25 тысяч остатка хватает лишь на базовые нужды, и любой форс-мажор разрушает бюджет. Нужно учитывать стабильность доходов, количество детей, другие кредиты и финансовую подушку.

Возвращения сверхдоступной ипотеки ждать не стоит. По оценке Андрея Креера, ставки 11–13% могут вернуться не ранее 2027 года. Пока рынок будет работать в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Остается вопрос: снизят ли девелоперы цены?