Незваный сосед: новая схема обмана на рынке жилья

Покупатели квартир все чаще сталкиваются с неожиданными соседями, имеющими бессрочное право проживания. Разбираемся, как защититься от этой ловушки.

9 августа, 2026, 03:40

Лариса Долина стала символом всевозможных афер на рынке недвижимости
Источник:
Артем Устюжанин / MSK1.RU

После громкой истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости стали еще изобретательнее. Теперь покупатели квартир рискуют узнать, что вместе с жильем они «приобрели» человека, имеющего бессрочное право проживания, которого практически невозможно выселить.

Пример: житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 8 миллионов рублей и вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Внезапно на пороге появился пожилой мужчина, заявивший: «Я тоже буду здесь жить». Оказалось, что в начале 1990-х, при приватизации, пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жильем. Это право не исчезло даже после нескольких последующих сделок.

В полиции новому владельцу пояснили, что помочь не могут, и посоветовали обращаться в суд. Однако, по мнению экспертов по недвижимости, судебные перспективы в таких делах туманны: закон часто защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Почему такие истории учащаются

Юристы связывают рост числа подобных споров с тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, сейчас массово перепродаются вторым и третьим покупателям. Информация о людях, отказавшихся от приватизации, не всегда отражается в выписке из ЕГРН, а продавцы часто умалчивают о таких жильцах. Иногда они сами о них не знают — особенно если квартира досталась по наследству или многократно перепродавалась.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова поясняет, что покупатель узнает о проблеме последним. Бессрочное право пользования действительно закреплено законом, но действует не всегда. Как подчеркивает эксперт: «Бессрочное — не значит вечное».

Самойлова уточняет: если человек давно добровольно выехал в другое место, обзавелся иным жильем, не платил за коммунальные услуги и не пытался вернуться, при этом ему никто не препятствовал, суд может признать его утратившим право проживания. Но для этого собственнику нужно собрать внушительную доказательную базу.

Что потребуется:

сведения о регистрации по другому адресу;
документы на другое жилье;
данные о коммунальных платежах;
показания соседей;
ответы из государственных органов;
другие подтверждения.

Юрист также советует предъявлять претензии продавцу: если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора.

Добросовестность покупателя — главный аргумент

Прежние схемы мошенничества, подобные истории с Долиной, тоже никуда не делись. Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова отмечает, что споры о недвижимости рассматриваются индивидуально.

Суд анализирует совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной, наличие консультаций, участие доверенных лиц, изоляцию от привычного общения. Адвокат подчеркивает: гарантий сохранения квартиры за новым владельцем нет.

Шансы покупателя возрастают, если он действовал добросовестно:

тщательно проверил документы;
не участвовал в сомнительных схемах;
купил жилье по рыночной цене;
использовал прозрачные банковские расчеты;
продавец лично и осознанно подписывал документы.

Плюсом также станут нотариальное удостоверение сделки, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель не мог знать о скрытых проблемах. Но даже этого может оказаться недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат. Если сделку признают недействительной, квартиру возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. Однако на практике возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать суммой, и взыскать её крайне трудно.

Как не попасть в ловушку

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры до подписания договора. Особое внимание — жилью, проходившему приватизацию.

В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — именно она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования квартирой.

Иначе покупка долгожданной квартиры может превратиться в историю, где вместе с ключами новый собственник получает незваного соседа, которого закон не спешит выселять.

Читайте также