Новостройки в России: когда упадут цены?

Рынок новостроек в России переживает непростые времена. Объемы строительства остаются высокими, но количество покупателей резко сократилось. Цены на квартиры не падают, и многие задаются вопросом, когда же начнется долгожданное снижение.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев прогнозирует, что стоимость новостроек может упасть на 30%. По его словам, за год количество покупок нового жилья уменьшилось вдвое. Однако даже такое снижение цен, по мнению Апрелева, не оживит спрос — люди ждут доступной ипотеки.

Девелоперы активно рекламируют скидки и специальные предложения, но зачастую это лишь маркетинговый ход. Скидки предлагаются на наименее ликвидные объекты, а реального снижения цен на рынке пока не наблюдается.

Как отметил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, девелоперы используют два основных инструмента. Первый — скидки, но в большинстве случаев это «скидки от накидки». По его словам, массовых распродаж нет, дисконт предоставляется на менее ликвидные лоты.

Второй инструмент — улучшение финансовых условий, такие как субсидированная ставка или рассрочка. Однако, по словам Зубика, реальность здесь также отличается от рекламы.

В то же время Зубик сомневается в тотальном падении цен. Он прогнозирует не обвал, а сегментацию рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам.

Ипотечные ставки в России сейчас составляют чуть ниже 20%, по данным аналитического центра Дом.РФ. Это ниже, чем в январе, когда ставка достигала 30%, но все равно остается высокой.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев считает, что девелоперы не заинтересованы в снижении цен. Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при падении темпов продаж экономика проектов сохраняется.

По словам Бахчеева, раньше было выгодно купить квартиру на котловане и продать дороже, но теперь эта схема стала слишком долгой и рискованной. Инвесторы больше не вкладываются в жилье.

Окупаемость жилой недвижимости растягивается на 10–15 лет, а строящееся жилье дороже готового на 20–30%. При высоких ставках риски перевешивают доходность.

Бахчеев отмечает, что инвесторы все чаще обращают внимание на индустриальную недвижимость — готовые производственные помещения, которые приносят стабильную прибыль уже через пару лет.

Вопреки пессимистичным прогнозам, некоторые эксперты не видят предпосылок для обвала. Виктор Зубик приводит данные по Москве и Московской области, включая Новую Москву: там строится более 56 млн кв. м жилья, а не продано лишь около 10 млн кв. м.

Таким образом, нераспроданность составляет чуть больше 20%, причем в статистику входят объекты, которые будут сданы в 2029–2030 годах, то есть у застройщиков есть несколько лет на продажу.

Зубик полагает, что по мере снижения ключевой ставки и повышения доступности ипотеки ситуация улучшится. Однако даже для неликвидных проектов масштабных скидок ждать не стоит, так как цену ограничивает банк в рамках проектного финансирования.

Никита Бахчеев добавляет, что ожидание резкого снижения цен не отражает логику рынка. У многих девелоперов в бизнес-модели заложено, что продажи идут годами, а не месяцами.

По словам Бахчеева, грамотный девелопер скорее выдержит паузу и будет продавать дольше, чем пойдет на резкое удешевление. Ситуация у разных застройщиков разная, но в целом рынок не обвалится, а продолжит расслаиваться.

В итоге можно констатировать: старая модель с дешевой ипотекой и быстрым инвестиционным спросом ушла. Покупатели стали осторожнее, и теперь приобретение квартиры — это решение, которое часто откладывается.