Рынок новостроек Москвы стал элитным клубом

Доля квартир стоимостью менее 10 миллионов рублей в московских новостройках сократилась с 22% до 3% за год. Половина всего предложения теперь превышает отметку в 20 миллионов рублей, что свидетельствует о стремительном исчезновении доступного жилья.

Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, констатирует: «Ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов». Основными причинами он называет рост себестоимости строительства, смещение девелоперов в сегменты бизнес- и премиум-класса, а также влияние ранее действовавших льготных ипотечных программ.

По мнению Зубика, заметного снижения цен ожидать не стоит из-за сокращения предложения и медленного запуска новых проектов. Рынок стал крайне фрагментированным: в некоторых локациях возможна стагнация, в других — продолжение роста.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис», приводит конкретные цифры: средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла за год с 323 до 410 тысяч рублей, то есть на 27%. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве оценивалась уже более чем в 21 миллион рублей.

Объём предложения в массовом сегменте сократился вдвое — с 21 до 10 тысяч лотов. Тумин связывает это с прекращением действия массовой льготной ипотеки, ростом затрат на строительство и введением ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров. «Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до «семейной ипотеки», рассрочки или вторичного рынка», — отмечает эксперт.

Ольга Стречная, основатель агентства недвижимости Stretch Estate, заявляет: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год». При таких условиях ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 12–15 миллионов рублей достигает 200–250 тысяч рублей, что доступно лишь ограниченному кругу покупателей.

Таким образом, московский рынок новостроек, продолжая расти, всё больше отдаляется от финансовых возможностей большинства горожан. Ключевой вопрос теперь заключается в том, для кого этот рынок вообще продолжает существовать.