Трейд-ин квартир: как обменять жильё и почему это невыгодно

Программа трейд-ин, известная по покупке автомобилей и техники, на рынке жилья не получила широкого распространения. По статистике, сейчас лишь около 6% сделок совершается по этой схеме. Высокие ставки по ипотеке, значительный разрыв в стоимости квадратного метра на вторичном рынке и в новостройках, а также снижение активности покупателей сделали трейд-ин для квартир малопривлекательным.

Механизм напоминает обмен старого смартфона на новый: владелец передаёт свою квартиру агентству недвижимости, сотрудничающему с застройщиком, или застройщик выкупает её сразу. Вырученные средства направляются на оплату жилья в новостройке. Как поясняет директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин, главная цель программы — снять с человека необходимость самостоятельно продавать старую квартиру и лишь потом искать новую. «По сути, это упрощённый обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на неё покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры», — отмечает эксперт. Ключевые преимущества — скорость и предсказуемость: собственник получает чёткий алгоритм с известными сроками вместо многомесячного ожидания.

На рынке применяются три основных варианта. Самый распространённый — классический через агентство недвижимости. Квартиру выставляют по рыночной цене, а застройщик бронирует выбранную квартиру на срок от двух до четырёх месяцев. Валерий Тумин считает этот формат наиболее выгодным для большинства покупателей: «Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на её реализацию». Вторая схема — моментальный выкуп инвестором или партнёрской компанией девелопера. Деньги поступают сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом. Третий вариант — трейд-ин с проживанием, похожий на лизинг. После оформления сделки бывший собственник остаётся жить в своей квартире до получения ключей от новой. По словам Тумина, такой формат решает две проблемы: не нужно арендовать временное жильё и организовывать двойной переезд. Особенно удобно это при покупке почти готовых новостроек.

Удобство трейд-ин обходится в снижение цены. При классической схеме скидка относительно рыночной стоимости составляет 5–15%. При срочном выкупе дисконт достигает 15–20% и может быть ещё выше, особенно для неликвидных объектов. «Главное преимущество программы — скорость и предсказуемость. Вместо месяцев неопределённости человек получает чёткий план перехода из старой квартиры в новую», — подчёркивает Тумин. Если срочность не нужна, выгоднее продать квартиру самостоятельно, а затем купить новую.

Управляющий партнёр строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает: «Основной плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены выбранной новостройки. Пока партнёрское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить значительную сумму». Также Бахчеев рекомендует формат с проживанием, особенно для семей с детьми, чтобы избежать аренды временного жилья и двойного переезда. Моментальный выкуп он советует использовать лишь при появлении действительно уникального предложения: «Если появляется редкий лот — квартира с необычной планировкой или видовыми характеристиками, которую могут быстро купить, скорость становится важнее размера дисконта. В такой ситуации моментальный выкуп позволяет практически сразу приобрести квартиру, которая при обычной продаже старого жилья могла бы уйти другому покупателю».

По мнению Валерия Тумина, программа удобна в нескольких ситуациях. Во-первых, когда семья уже выбрала конкретный объект и боится его потерять. Во-вторых, если переезд нужно совершить в сжатые сроки — из-за смены работы, рождения ребёнка или других обстоятельств. В-третьих, трейд-ин позволяет избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок, которые считаются одним из самых сложных элементов вторичного рынка. «Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — говорит эксперт. При этом специалисты советуют объективно оценивать стоимость своей квартиры и не завышать ожидания, чтобы быстрее найти покупателя и сохранить бронь.

Эксперты связывают падение популярности программы с изменением рыночной конъюнктуры. Стоимость новостроек значительно превышает цены на вторичное жильё, а разницу большинству покупателей приходится покрывать рыночной ипотекой с высокими ставками. Никита Бахчеев поясняет: «Когда разрыв в цене между вторичной квартирой и новой слишком велик, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой ипотекой, многие считают передачу своего жилья по программе трейд-ин неоправданным риском. Застройщики сокращают объём новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остаётся существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность».