Верховный суд изменил подход к сделкам с квартирами

Громкий случай с Ларисой Долиной, ставшей жертвой телефонных мошенников, заморозил рынок вторичной недвижимости на несколько месяцев. Покупатели боялись, что даже идеально оформленная сделка будет оспорена в суде. Продавцы, обманутые аферистами, пытались вернуть квартиры после регистрации права собственности. Банки, риелторы, нотариусы и юристы — все оказались в состоянии неопределённости.

Верховный суд выпустил обзор судебной практики, который даёт надежду на стабилизацию. В документе указано: сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не означает автоматической отмены сделки.

Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи, понимал переход права собственности и ставил подпись добровольно, его внутренние мотивы не делают договор недействительным. Даже если впоследствии выяснится, что он действовал под влиянием мошенников.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил, что Верховный суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин её совершения. Если продавец понимал, что продаёт квартиру, но считал, что делает это для защиты от мошенников, такого заблуждения недостаточно для признания договора недействительным.

Ещё одно важное изменение касается состояния продавца. Если человек утверждает, что в момент сделки не понимал значения своих действий, это необходимо доказать. Суд будет исследовать состояние именно в момент подписания договора. Если истец уклоняется от судебной экспертизы, это может стать самостоятельным основанием для отказа в иске.

Но главная новелла обзора — суды теперь обязаны изучать поведение покупателя. Мог ли он заметить странности в поведении продавца? Должен ли был понять, что тот действует под давлением? Видел ли признаки мошеннической схемы?

Если выяснится, что покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности должно быть защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением нового обзора. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — сказал Тумин в комментарии MSK1.RU.

Тумин подчеркнул, что Верховный суд отдельно закрепил принцип двусторонней реституции. Если договор признаётся недействительным, квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Именно такой подход, по мнению эксперта, устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики.

Однако не все юристы считают вопрос закрытым. Адвокат Никита Виленский из Центральной московской коллегии адвокатов предупреждает, что говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» пока преждевременно. Да, Верховный суд существенно ограничил применение статьи 178 Гражданского кодекса о существенном заблуждении. Но остаётся статья 177, позволяющая оспаривать сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

«И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат. Особенно если речь идёт о пожилых продавцах, в отношении которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

По словам Виленского, Верховный суд пока не решил проблему реальной взаимности реституции. Формально деньги должны быть возвращены покупателю, но если продавец уже перевёл их мошенникам или успел потратить, исполнить решение невозможно. Покупатель снова оказывается в ситуации, когда вернуть средства практически нереально.

Ещё один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру приобретает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой степени осмотрительности, чем от обычного гражданина. Открытым остаётся вопрос: распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые сами не являются специалистами, но пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова рекомендует тщательно проверять документы, историю объекта, порядок расчётов и использовать максимально безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы, счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но сводит к минимуму вероятность обмана.